对于中国的房价问题，一直以来都存在着几个错误的观点，第一个就是货币供应量决定房价；第二个就是房价会一直涨，政府不会让房价跌。

第一个问题，很多人都认为是货币超发导致了中国房价上涨，然而，简单地认为中国房价上涨就是央行货币超发引起的，并不成立。下面，我们从两个方面来举证：

第一，日本和美国似乎不符合这个规律。美联储和日本央行尽管货币发行总量没有中国多，但超发货币的速度仍可以用疯狂来形容。在次贷危机之前，中国央行资产负债表的扩张速度很快，日美则很慢。2008年至2016年年中，则完全逆转了，日美的年均增幅都在20%左右，中国只有7%。

就日本来说，近三十年来房价几乎没涨，而货币却持续增长。就美国来说，2008年以来房价涨幅很慢，而中国则很快。而在2006年之前，尽管美联储的货币扩张很慢，但房价却涨得很快，在中国之上。

表1  中、美、日央行货币发行量对比

第二，以中美来说，两国虽然都放水，但各有下水道，中国是房地产，美国是股市。

一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。

第二个问题，房价会一直涨，政府不会让房价跌。

从1998年以来，中国房价上涨周期已超过20年，这期间，很多人都持有房价会一直上涨，政府不会让房价跌的观点，其中主要有以下几个代表性的观点：

1.房价是不可能降的，因为房价已经绑架了中国经济和地方政府，房价一降，经济完蛋；（经济绑架论）

2.房价是不可能降的，因为一降，掏空“六个钱包”高位买房的绝对会抗议，稳定不允许；（稳定论）

3.房价是不可能降的，因为银行受不了。降的太多就会导致银行破产；（银行破产轮）

4.房价是不可能降的，不然放了那么多水，水能去哪里？一定造成通胀；（通胀论）

那些一直唱多中国楼市的人看似是对的，但是，我们的研究认为，实际上，由于城镇化和人口红利的影响，这期间中国楼市刚好处于上行周期，而现在中国房价上涨周期已经超过了20年，这是一个非常长的周期了，未来还有多少年不好说，但是已经非常危险了。对任何金融投资品，有上涨周期必定就有下跌周期，只是还没有到来而已。

其次，政府不是万能的，宏观调控这只手只能引导、规范，但是作用有限，不是万能的。西方国家资本制度这么完善，还是避免不了经济危机。如果政策这只手万能，就不会出现危机了。如果政府万能，还搞什么市场经济呢？再次回到计划经济体制，政府想怎么管就怎么管，那不是更好？人口减少经济不行的地区，无论政府怎么维持房价都白搭。政策永远只是短期作用，长期还是得看人口。

最后再看日本的例子，在上世纪90年代的日本人有三大信仰：东京房价会一直涨；土地绝不会贬值；国家绝不会坐视房价下跌。单1987年一年，东京的房价就涨了一半。对于普通民众来说，房子从来都是“买涨不买跌”的。于是，那些兢兢业业埋头苦干的老百姓，一看房价涨的这么厉害，害怕未来房价还会上涨，就赶紧动用一切手段向银行贷款买房子。期间房地产开发商为了刺激韭菜的热情，组织无业人员伪装购房者深夜排队。1987年日本实施摇号买房，55平米的房子售价超过6000万日元，中签率高达1/3700。同时国际资本进入日本房地产，加速房价上涨。最终房价在最顶点崩盘，无数高位接盘的日本人自杀跳楼。

其实，未来要看房价怎么走，看人口就够了。有人口流入的城市房价就有希望，所以现在全国各个地方都在抢人口。未来，长三角、珠三角、京津冀三大都市圈人口会越来越集中，而那些三四线城市随着人口的持续流出，就业、教育、医疗等资源也会越来越少，反过来加速人口流出，就像日本一样，人口集中在东京这些大城市，边缘地方送房都没有人愿意去了。

当然，我们也研究过，中国现在人口问题已经非常严重，总和生育率已经跌破警戒线，未来能不能走出“低生育率陷阱”，就看政府怎么做了！